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Durchführungsbestimmungen zur Rechtsverordnung über die Verwaltung kirchlichen Grundbesitzes und Richtlinien zur Verwaltung des kirchlichen Vermögens

Vom 16. Mai 2012

KABl. 2012, S. 105

Aufgrund des § 65 Absatz 1 der Kirchengemeindeordnung (KGO) in der Fassung vom 28. April 2006 (Kirchl. Amtsbl. S. 62), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Kirchengesetzes zur Änderung der Kirchengemeindeordnung und der Kirchenkreisordnung vom 7. Dezember 2011 (Kirchl. Amtsbl. S. 266), und des § 53 Absatz 1 der Kirchenkreisordnung (KKO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. März 2000 (Kirchl. Amtsbl. S. 47; berichtigt S. 102), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Kirchengesetzes zur Änderung der Kirchengemeindeordnung und der Kirchenkreisordnung vom 7. Dezember 2011 (Kirchl. Amtsbl. S. 266), sowie des § 5 der Rechtsverordnung über die Verwaltung kirchlichen Grundbesitzes vom 29. Februar 1988 (Kirchl. Amtsbl. S. 33), geändert durch Artikel 3 der Rechtsverordnung vom 11. August 2009 (Kirchl. Amtsbl. S. 151), erlassen wir die folgende Bestimmungen:
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1. Zweckbestimmung und Verwaltung des kirchlichen Vermögens

1.1.
1 Das kirchliche Vermögen gliedert sich in Kirchen-, Pfarr- und sonstiges Zweckvermögen (z. B. Diakonievermögen, unselbständige Stiftungen, Legate). 2 Das Kirchenvermögen dient den allgemeinen kirchlichen Bedürfnissen, das Pfarrvermögen der Pfarrbesoldung und Pfarrversorgung und das sonstige Zweckvermögen den Zwecken, für die es nach Herkommen, Stifter-, Spender-, Erblasserwillen oder anderen Rechtstiteln bestimmt ist. 3 Die Zweckbestimmung eines Vermögensbestandteiles erstreckt sich auch auf seine Erträge und den an seine Stelle tretenden Ersatz. 4 Zu diesen Erträgen gehören u.a. Einnahmen aus Erbbauverträgen, Pachtverträgen, der Überlassung von Produktionsberechtigungen (z. B. Milchreferenzmengen, Rübenlieferrechte), Verträgen über den Abbau von Bodenschätzen oder über die Einräumung von Nutzungsrechten, ebenso Einnahmen aus Holzeinschlag einschließlich Kahlschlag, auch außerordentliche Einnahmen aus Wald, die durch Naturereignisse, staatliche oder kommunale Anordnungen oder aus anderem Anlass entstanden sind, sowie Erträge aus Kapitalvermögen, das aus Grundstücksverkaufserlösen gebildet ist (Ausschüttungen auf Fondsanteile, Erträge des Kirchenkreiskapitalfonds und des Fonds Kirchliche Vermögensverwaltung u. ä.).
1.2.
1 Das kirchliche Vermögen und seine Erträge dürfen nur zur Erfüllung der kirchlichen Aufgaben und nur für die Zwecke, für die sie bestimmt sind, verwendet werden (§ 56 KGO). 2 Das Vermögen und seine Erträge werden durch den Kirchenvorstand verwaltet, soweit die Verwaltung rechtlich nicht anders geordnet ist (§ 57 KGO). 3 Hierbei sind die Grundsätze und Bestimmungen der für die jeweilige kirchliche Körperschaft geltenden Haushaltshaltsordnung (KonfHOK bzw. KonfHO-Doppik) zu beachten.
1.3.
Neben der regelmäßigen Überprüfung des zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachteten Grundbesitzes (vgl. Nummer 11 der Durchführungsbestimmungen zum Pachtwesen vom 29. Februar 1988; Kirchl. Amtsbl. S. 34) sollte auch der sonstige Grundbesitz dahingehend überprüft werden, ob nicht der Grundbesitz, aus dem keine angemessenen Erträge erzielt werden können und der nicht für kirchliche Zwecke benötigt wird, einer wirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden kann (z. B. Bauplatzverkauf aus übergroßem Pfarrhausgrundstück).
1.4.
1 Erlöse aus der Veräußerung von Grundvermögen und von Kapitalvermögen, das aus Grundstücksverkaufserlösen gebildet worden ist, sowie aus der Veräußerung von Produktionsberechtigungen und Entschädigungen für die Bestellung von Baulasten nach den staatlichen Bauordnungen und für Überbauungen sind dem jeweiligen Zweckvermögen zuzuführen. 2 Auf Nummern 3 und 7 wird verwiesen.
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2. Nachweis, Erfassung

2.1.
1 Alle Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte (Erbbaurechte, Wohnungs- und Teilerbbaurechte, Wohnungs-, Sonder-, Mit- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz [WEG], Salzabbaugerechtigkeiten) sowie Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte müssen auf den Namen der Kirchengemeinde im Grundbuch eingetragen sein, und zwar getrennt nach Kirchenvermögen, Pfarrvermögen und sonstigen Zweckvermögen. 2 Eine derartige Eintragung ist nach § 15 Absatz 2 der Grundbuchverfügung in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. Januar 1995 (BGBl. I S. 114), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2713), zulässig. 3 Gleiches gilt auch für dingliche Rechte kirchlicher Rechtsträger an fremden Grundstücken.
2.2.
1 Die rechtliche Bedeutung der besonderen Qualifikation des Küsterei-, Kantoren-, Organisten- und Pfarrwittumsvermögens ist entfallen. 2 Das Küsterei-, Kantoren- und Organistenvermögen soll daher grundbuchmäßig mit dem Kirchenvermögen und das Pfarrwittumsvermögen mit dem Pfarrvermögen zusammengefasst werden.
2.3.
Im Übrigen ist die für kirchliche Körperschaften bestehende Verpflichtung zur Vermögensbuchführung zu beachten (vgl. § 53 KonfHOK bzw. § 69 KonfHO-Doppik).
2.4.
1 Bei den kirchlichen Verwaltungsstellen gemäß § 67 KKO müssen für den gesamten kirchlichen Grundbesitz und für die grundstücksgleichen Rechte Grundbuchauszüge, Auszüge aus dem Liegenschaftskataster und Kartenmaterial mit eingezeichneter Belegenheit der Grundstücke mit aktuellem Stand vorhanden sein. 2 Diese Nachweise können auch elektronisch vorgehalten werden.
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3. Sicherung und Wahrung des Vermögens

3.1.
1 Kirchlicher Grundbesitz ist nach Herkommen und Widmung grundsätzlich unveräußerlich. 2 Dies schließt Veräußerungen aber nicht aus (vgl. Nummer 4.3). 3 Im Einzelfall kann eine Veräußerung aus wirtschaftlichen Gründen geboten sein. 4 Dies gilt insbesondere auch für bebaute Grundstücke. 5 Gebäude sollten nur dann vorgehalten werden, wenn diese zur Erfüllung der kirchlichen Aufgaben notwendig und geeignet sind (Kirche, Gemeindehaus, ggf. Pfarrhaus). 6 Alle anderen für die Erfüllung der kirchlichen Aufgaben nicht benötigten oder nicht geeigneten Gebäude sollten nur dann im kirchlichen Eigentum verbleiben, wenn dies aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorteilhaft ist. 7 Die Erlöse aus der Veräußerung unbebauter Grundstücke sowie aus der Veräußerung bebauter Grundstücke, die als wertbeständige Vermögensanlage erworben wurden, sind zur Wahrung des Grundsatzes der Unveräußerlichkeit des kirchlichen Grundvermögens zum überwiegenden Teil wieder dauerhaft und wertbeständig in Grund- oder Kapitalvermögen anzulegen.
3.2.
1 Zur Verringerung des Risikos bei der Anlage von Verkaufserlösen ist auf eine angemessene Aufteilung der Erlöse auf die möglichen Anlageformen zu achten. 2 Die Rendite bei der Anlage von Verkaufserlösen in Ersatzland kann im Vergleich mit einer Anlage in Kapitalvermögen niedriger ausfallen. 3 Sie ist dafür aber eine relativ sichere Anlageform. 4 Als Ersatzland sollen ertragsfähige Grundstücke und sicher verpachtbare landwirtschaftliche Nutzflächen erworben werden. 5 Der Kaufpreis muss sich über die erzielbare Pachteinnahme angemessen verzinsen.
3.3.
Für die Anlage in Kapitalvermögen kommen beim Kirchen- und sonstigen Zweckvermögen die Beteiligung am Fonds Kirchliche Vermögensverwaltung, die Anlage im Kirchenkreiskapitalfonds (soweit dieser die vom Landeskirchenamt hierfür festgelegten Voraussetzungen erfüllt) und der Erwerb von Anteilen an Immobilienfonds, beim Pfarrvermögen nur die Beteiligung am Pfarrbesoldungsfonds in Betracht.
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4. Erwerb und Veräußerung von Grundstücken

4.1.
1 Der Grundstücksbedarf einer Kirchengemeinde für unmittelbar kirchliche Zwecke ist in erster Linie aus ihrem vorhandenen Grundvermögen zu decken. 2 Werden Grundstücke für kostendeckend zu führende Einrichtungen (z. B. Friedhöfe und Einrichtungen nach Nummer 5.4) in Anspruch genommen, soll hierfür grundsätzlich eine angemessene Entschädigung vorgesehen werden.
4.2.
1 Ist die Anlage von Grundstücksverkaufserlösen in Ersatzland beabsichtigt, so soll dieses nach Möglichkeit im Bereich der eigenen Kirchengemeinde liegen. 2 Wenn Ersatzland im Bereich einer anderen Kirchengemeinde erworben werden soll, so ist der Kirchenvorstand der Kirchengemeinde, in deren Gebiet das Grundstück gelegen ist, von dem beabsichtigten Ersatzlandkauf rechtzeitig zu benachrichtigen, damit dieser gegebenenfalls Bedenken geltend machen kann. 3 Bei Bedenken der örtlichen Kirchengemeinde soll von einem Erwerb Abstand genommen werden.
4.3.
1 Eine Veräußerung von Grundstücken unter Wahrung kirchlicher Interessen (vgl. Nummer 3.1) soll erfolgen, wenn das Grundstück für kirchliche Aufgaben dauerhaft entbehrlich ist und aufgrund von öffentlichen Planungen anderen Zwecken zugeführt werden soll oder eine wirtschaftliche Nutzung nicht mehr gewährleistet ist. 2 Bei der Veräußerung von Grundstücken zum Ausbau von Verkehrsanlagen sind hierdurch angeschnittene Flächen mit zu veräußern, wenn sie nicht mehr mit modernen landwirtschaftlichen Maschinen bearbeitet und deshalb nicht mehr sicher verpachtet werden können. 3 Dies gilt auch bei der Veräußerung von anderen Teilgrundstücken, deren Restflächen nicht mehr sinnvoll genutzt werden können. 4 Kirchliche Interessen sind u.a. nicht gewahrt, wenn Anhaltspunkte bestehen, dass ein kirchliches Grundstück für Spekulationszwecke erworben oder einer Nutzung zugeführt werden soll, die mit dem Auftrag der Kirche nicht im Einklang steht.
4.4.
Ist der Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken beabsichtigt, so soll vor abschließenden Verhandlungen das grundsätzliche Einverständnis der für die Genehmigung zuständigen kirchlichen Aufsichtsbehörde eingeholt werden.
4.5.
1 Grundstücke sollen nur zum vollen Wert (Verkehrswert) veräußert und nicht über diesem erworben werden. 2 Der Verkehrswert wird gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
4.6.
1 Mit der Ermittlung des Verkehrswertes soll bei bebauten Grundstücken der örtlich zuständige Gutachterausschuss beauftragt werden. 2 Die Tätigkeit der Gutachterausschüsse ist kostenfrei. 3 Die Verkehrswertermittlung kann auch durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder durch zertifizierte Immobilienbewerter erfolgen. 4 Bei unbebauten Grundstücken ist in der Regel die Verkehrswertermittlung der oder des Sachverständigen des Landeskirchenamtes zu berücksichtigen.
4.7.
1 In dem Antrag auf grundsätzliches Einverständnis ist darzulegen, warum die Grundstücke erworben oder veräußert werden sollen. 2 Sie sind mit ihren wesentlichen Eigenschaften zu beschreiben. 3 Die für die Beurteilung des Sachverhalts erforderlichen Unterlagen sind beizufügen. 4 Beim Erwerb ist mitzuteilen, wie der Kaufpreis finanziert werden soll. 5 Bei einer Veräußerung ist anzugeben, an welche dauerhafte und wertbeständige Anlage oder anderweitige Verwendung des Erlöses gedacht ist. 6 Der Antrag ist so rechtzeitig vorzulegen, dass angemessene Zeit für eine sachliche und rechtliche Prüfung verbleibt.
4.8.
Verträge sollen erst abgeschlossen werden, wenn das grundsätzliche Einverständnis der kirchlichen Aufsichtsbehörde vorliegt. Auf eine ordnungsgemäße Vertretung der Kirchengemeinde ist zu achten (§ 49 KGO).
4.9.
1 Kaufvertrag und Auflassung sind möglichst gleichzeitig zu beurkunden. 2 Liegt zwischen dem Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung und dem Vertragsabschluss ein Zeitraum von mehr als einem Jahr, muss eine Überprüfung der Wertermittlung stattfinden und mit der zuständigen kirchlichen Aufsichtsbehörde abgestimmt werden.
4.10.
1 Bei der Veräußerung eines Grundstücks ist im Kaufvertrag u.a. zu vereinbaren, dass der Besitz, die Nutzungen und Lasten auf den Käufer grundsätzlich am 1. des auf die Kaufpreiszahlung folgenden Monats übergehen. 2 Für Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge ist abweichend von § 436 BGB zu vereinbaren, dass der Käufer oder die Käuferin alle bereits entstandenen und noch bis zur Eigentumsumschreibung entstehenden Beiträge trägt, soweit diese nach Vertragsabschluss fällig werden. 3 Der Käufer oder die Käuferin muss sich verpflichten, in bestehende Verträge einzutreten oder die Entschädigung der Berechtigten zu übernehmen. 4 Wird bei einer Veräußerung das Grundstück aus besonderen Gründen vor der Zahlung des Kaufpreises übergeben (vorzeitige Besitzüberlassung), so hat der Käufer oder die Käuferin für die Dauer der vorzeitigen Besitzüberlassung eine angemessene Entschädigung zu leisten.
4.11.
1 Bei der Veräußerung eines Grundstücks ist zu vereinbaren, dass der Kaufgegenstand im vorhandenen Zustand übergeben wird. 2 Eine Haftung für sichtbare und unsichtbare Fehler oder Mängel ist nicht zu übernehmen. 3 Sind Mängel vorhanden, sind sie im Kaufvertrag zu benennen. 4 Beim Verkauf bebauter Grundstücke ist der Zustand des Gebäudes zu beschreiben. 5 Auf eine Beschreibung kann verzichtet werden, wenn ein Verkehrswertgutachten vorliegt und hieraus dem Käufer oder der Käuferin die Gebäudebeschreibung übergeben wird. 6 Garantien (vertraglich vereinbarte Verpflichtungen, die dem Käufer oder der Käuferin einen unbedingten Schadensersatzanspruch zusichern) sind grundsätzlich nicht abzugeben; anderenfalls müssen sie der Sach- und Rechtslage entsprechen.
4.12.
1 Bei der Veräußerung sollte der Kaufpreis in einer Summe fällig werden, in der Regel innerhalb von 14 Tagen, nachdem das beurkundende Notariat den Vertragsparteien mitgeteilt hat, dass ihm alle zur lastenfreien grundbuchlichen Umschreibung erforderlichen Unterlagen (ausgenommen die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes) vorliegen. 2 Bei verspäteter Zahlung hat der Käufer oder die Käuferin Verzugszinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz zu entrichten. 3 Wird in dem Kaufvertrag gleichzeitig die Auflassung erklärt, muss das beurkundende Notariat angewiesen werden, die Umschreibungsunterlagen dem Grundbuchamt erst vorzulegen, wenn ihm der Verkäufer oder die Verkäuferin schriftlich mitgeteilt hat, dass alle nach dem Vertrag vom Käufer oder von der Käuferin zu leistenden Zahlungen erbracht sind.
4.13.
Beim Erwerb eines Grundstücks darf der Kaufpreis erst nach lastenfreier grundbuchlicher Umschreibung, frühestens aber nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Käuferin oder des Käufers und nach Vorliegen aller zur lastenfreien grundbuchlichen Umschreibung erforderlichen Unterlagen (ausgenommen die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes) fällig werden.
4.14.
1 Um bei einer Veräußerung von Bau- und Gewerbeland sicherzustellen, dass das Grundstück in angemessener Zeit dem vorgesehenen Zweck zugeführt wird, soll ein Wiederkaufsrecht vereinbart werden. 2 Ausnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der zuständigen kirchlichen Aufsichtsbehörde. 3 Das Wiederkaufsrecht soll Spekulationen der Käuferin oder des Käufers verhindern. 4 Unabhängig davon soll durch das Wiederkaufsrecht auch erreicht werden, dass bei nicht rechtzeitiger Bebauung oder einem Weiterverkauf des Grundstücks eine zwischenzeitliche Verkehrswertsteigerung der Kirchengemeinde zugute kommt. 5 Das Wiederkaufsrecht ist durch eine Vormerkung dinglich zu sichern.
4.15.
1 Bei der Veräußerung eines Grundstücks neben einer Kirche, einem Gemeindehaus, Pfarrhaus, Kindertageseinrichtung usw. sind erforderlichenfalls dingliche Bau- und Nutzungsbeschränkungen als Grunddienstbarkeiten (Berechtigte ist die jeweilige Eigentümerin des herrschenden Grundstücks) oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Berechtigter ist der kirchliche Rechtsträger) sowie der Verzicht auf Unterlassungsansprüche bei Glockengeläut und kirchlichen Veranstaltungen auf den in der Nachbarschaft gelegenen kircheneigenen Grundstücken zu vereinbaren. 2 Schuldrechtlich sollte vereinbart werden, dass das Grundstück nicht zu Veranstaltungen und anderen Handlungen und Zwecken genutzt werden darf, die die evangelische Kirche, den evangelischen Glauben oder das Wirken der evangelischen Kirche in der Gesellschaft bekämpfen oder herabwürdigen. 3 Der Käufer oder die Käuferin ist zu verpflichten, seinem oder ihrem Rechtsnachfolger die Übernahme dieser Verpflichtung und deren Weitergabe an Rechtsnachfolger aufzuerlegen.
4.16.
1 Der Bestellung von Grundpfandrechten für Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung vor Eigentumsumschreibung soll nur bis zur Kaufpreishöhe einschließlich der Nebenkosten zugestimmt werden, wenn eine eingeschränkte Sicherungszweckerklärung vereinbart wird, nach der das Kreditinstitut der Käuferin oder des Käufers das Grundpfandrecht nur wegen der Beträge verwerten darf, die es tatsächlich mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld an die Kirchengemeinde geleistet hat. 2 Alle weiteren Sicherungsabreden gelten dann erst ab vollständiger Kaufpreiszahlung, spätestens ab Eigentumsumschreibung auf den Käufer oder die Käuferin. 3 Wird der Kaufvertrag rückabgewickelt, so darf der Finanzierungsgläubiger das Grundpfandrecht nicht behalten, wenn ihm diese Beträge (d. h. ohne Zinsen, Gebühren, Disagio usw.) zurückerstattet werden, sondern hat Zug um Zug gegen Rückzahlung eine Löschungsbewilligung abzugeben. 4 Eine entsprechende Formulierung ist in die Finanzierungsvollmacht und die Sicherungszweckerklärung aufzunehmen. 5 Der Käufer oder die Käuferin muss die einzutragende Belastung übernehmen. 6 Das Notariat ist anzuweisen, die Eintragung des Grundpfandrechts nur dann beim Grundbuchamt zu beantragen, wenn ihm das Kreditinstitut der Käuferin oder des Käufers bestätigt hat, bedingungslos im Verhältnis zum Verkäufer oder zur Verkäuferin eine Löschungsbewilligung für den Fall zu erteilen, dass der Kaufvertrag aus Gründen, die nicht in der Person der Verkäuferin oder des Verkäufers liegen, nicht zur Durchführung gelangen sollte.
4.17.
Auf die Befreiung und Ermäßigung von Gerichts- und Verwaltungsgebühren sowie von Notargebühren ist zu achten.
4.18.
1 Der Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken bedürfen der kirchenaufsichtlichen Genehmigung (§ 66 KGO und Deleg.VO Grundstückswesen). 2 In den Kaufvertrag ist daher der Vorbehalt der kirchenaufsichtlichen Genehmigung aufzunehmen.
4.19.
Dem Antrag auf kirchenaufsichtliche Genehmigung sind folgende Unterlagen beizufügen:
4.19.1
1 Eine beglaubigte Abschrift des Kirchenvorstandsbeschlusses. 2 In dem Beschluss soll das zu erwerbende oder zu veräußernde Grundstück nach Lage, Größe, Grundbuch- und Katasterbezeichnung, die Gegenleistung und die Vertragspartei aufgeführt werden.
4.19.2.
Eine beglaubigte Abschrift des notariell beurkundeten Kauf- oder Tauschvertrages.
4.20.
1 Nach grundbuchmäßiger Abwicklung von Rechtsgeschäften sind die Nachrichten des Amtsgerichts sorgfältig auf die Richtigkeit der Eintragung nachzuprüfen. 2 Erforderlichenfalls sind Gegenvorstellungen zu erheben. 3 Beim Ausbleiben einer Eintragungsnachricht gemäß § 55 der Grundbuchordnung (GBO) ist beim Grundbuchamt schriftlich nachzufragen.
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5. Grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurechte, Wohnungs- und Teilerbbaurechte, Wohnungs-, Sonder-, Mit- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz), Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte

5.1.
1 An kirchlichem Grundbesitz können Erbbaurechte, Wohnungs- und Teilerbbaurechte, Wohnungs-, Sonder-, Mit- und Teileigentum nach dem WEG sowie Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte begründet werden. 2 Bei der Bestellung eines Erbbaurechtes ist das landeskirchliche Vertragsmuster zu verwenden; das Merkblatt ist zu beachten (vgl. Nummer 11).
5.2.
Der Erbbauzins ist auf der Grundlage des Verkehrswertes des mit dem Erbbaurecht zu belastenden Grundstücks festzusetzen (vgl. Nummer 4.5), dinglich zu sichern und durch eine Anpassungsklausel (nach dem Verbraucherpreisindex) währungssicher auszugestalten.
5.3.
1 Der Erbbauzins ist in seiner wertgesicherten Form zur dinglichen Sicherung als Erbbauzinsreallast im Erbbaugrundbuch an erster Rangstelle einzutragen. 2 Ein Rangrücktritt zugunsten anderer Belastungen des Erbbaurechts darf grundsätzlich nicht gewährt werden. 3 Bei einem Erbbaurecht, bei dem die Anpassungsklausel noch nicht zusammen mit dem Erbbauzins als Reallast im Erbbaugrundbuch eingetragen ist, kann stattdessen gegenüber den Gläubigern von Grundpfandrechten eine Stillhalteerklärung abgegeben werden. 4 Ein Rangrücktritt mit dem Vorkaufsrecht der Kirchengemeinde und ein Verzicht auf Wertersatz bei Untergang des Vorkaufsrechtes bei einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechts sind möglich.
5.4.
1 Ein Erbbaurecht an einem kirchlichen Grundstück kann auch zur Verwirklichung eines diakonischen oder sozialen Zwecks bestellt werden. 2 Grundsätzlich ist auch bei solchen Verträgen ein dem Verkehrswert des Grundstücks entsprechender angemessener Erbbauzins einschließlich einer Anpassungsklausel zu vereinbaren. 3 Dies gilt insbesondere für alle Einrichtungen, die kostendeckend geführt werden müssen (Altenwohnungen, Alten- und Pflegeheime, Krankenhäuser usw.). 4 Aus besonderen diakonischen oder sozialen Gründen darf im Einzelfall gegenüber dem Erbbauberechtigten der dinglich gesicherte Erbbauzins schuldrechtlich ermäßigt und gegebenenfalls auf die Erhöhung des Erbbauzinses entsprechend der Anpassungsklausel verzichtet werden, solange die Zweckbestimmung erhalten bleibt und der Betrieb nicht anders finanziert werden kann.
5.5.
Auf grundstücksgleiche Rechte sowie auf Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte sind die Bestimmungen der Nummer 4 entsprechend anzuwenden.
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6. Bestellung von sonstigen Rechten, Baulasten, Grundschulden, Hypotheken, Reallasten

6.1.
1 Schuldrechtliche und dingliche Rechte (mit Ausnahme der Rechte nach Nummer 5) und Baulasten dürfen an kirchlichen Grundstücken nur in unumgänglichen Fällen und nur in dem notwendigen Umfang bestellt werden. 2 Kirchliche Interessen dürfen nicht beeinträchtigt werden. 3 Die Bestellung dinglicher Rechte und Baulasterklärungen bedürfen unter Beachtung des § 49 Absatz 3 KGO nicht der öffentlichen Beglaubigung.
6.2.
1 Für den durch die Bestellung von schuldrechtlichen und dinglichen Rechten sowie von Baulasten entstehenden Wertverlust des kirchlichen Grundstücks ist eine angemessene Entschädigung zu vereinbaren. 2 Die als laufende oder einmalige Zahlung zu fordernde Entschädigung ist angemessen, wenn sie der durch die Bestellung des Rechts eintretenden Minderung des Verkehrswertes des belasteten Grundstücks bzw. dem Wertvorteil des begünstigten Grundstücks entspricht (vgl. Nummer 4.5).
6.3.
1 Bei der Einräumung von Leitungsrechten (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Fernwärme, Telekommunikation) ist zu prüfen, ob durch die Leitung eine zu erwartende bauliche Nutzung oder der Abbau von Bodenvorkommen (z.B. Kies, Sand, Ton oder Steine) behindert werden könnte. 2 Sollte diese Möglichkeit bestehen, muss sich der Träger oder die Trägerin der Maßnahme verpflichten, entweder die Leitung zu verlegen oder die Grundstückseigentümerin in vollem Umfange zu entschädigen, wenn die Leitung eine Bebauung oder den Abbau von Bodenvorkommen des in Anspruch genommenen Grundstücks behindert oder verhindert. 3 Sofern zwischen der Landeskirche oder anderen Körperschaften (z.B. Land Niedersachsen, Niedersächsisches Landvolk) Rahmenvereinbarungen mit einzelnen Versorgungsträgern getroffen worden sind, sind diese zum Bestandteil der Einzelverträge zu erklären. 4 Der oder die Leitungsberechtigte muss im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen die Haftung für alle Schäden übernehmen, die durch das Verlegen, die Unterhaltung, den Betrieb und die Entfernung der Leitung entstehen und sich wegen der den Pächtern des betroffenen Grundstücks entstandenen Schäden unmittelbar mit diesen auseinandersetzen. 5 Die Haftung der Kirchengemeinde muss für Schäden, die Nutzungsberechtigte verursacht haben, ausgeschlossen werden und im Übrigen auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränkt werden. 6 Im Interesse des Haftungsausschlusses ist sicherzustellen, dass Nutzungsberechtigte (Pächter) Kenntnis von dem Vorhandensein der Leitung, deren Verlauf und über den Inhalt der schuldrechtlichen Vereinbarung erhalten. 7 Die vom Landeskirchenamt im Intranet bereitgestellten Vertragsmuster sind zu verwenden. 8 Die für die Einräumung von Leitungsrechten mindestens zu fordernden Entschädigungen stehen ebenfalls im Intranet zum Abruf bereit.
6.4.
1 Zu den Rechten an fremden Grundstücken zählen grundstücksgleiche Rechte (vgl. Nummer 5), Vorkaufsrechte, Rückauflassungsvormerkungen und Dienstbarkeiten zur Sicherung von Wege-, Leitungs-, Grenzbebauungs- und Fensterrechten, von Nutzungsbeschränkungen und Duldungsverpflichtungen. 2 Rechte an fremden Grundstücken sind aufzugeben, wenn die Kirchengemeinde nachweislich keinen vertraglichen Anspruch mehr hat, ihr Recht auszuüben.
6.5.
Grundstücke, Erbbaurechte, Wohnungs- und Teilerbbaurechte sowie andere grundstücksgleiche Rechte in kirchlichem Eigentum dürfen nur mit Grundschulden, Hypotheken und Reallasten belastet werden, wenn besondere Gründe dies rechtfertigen.
6.6.
Die Löschung von Hypotheken, Grundschulden und Reallasten an Grundstücken, Erbbaurechten, Wohnungs- und Teilerbaurechten sowie an anderen grundstücksgleichen Rechten im Eigentum Dritter soll nur erfolgen, wenn seitens der berechtigten Kirchengemeinde keine Ansprüche mehr gegen den Dritten bestehen oder wenn besondere Gründe dies rechtfertigen.
6.7.
1 Die Bestellung und die Änderung von schuldrechtlichen und dinglichen Rechten, von Baulasten, die Belastung von kirchlichen Grundstücken nach Nummer 6.5 und Löschungen nach Nummer 6.6 bedürfen der kirchenaufsichtlichen Genehmigung (§ 66 KGO und Deleg.VO Grundstückswesen). 2 Für das Verfahren gelten die Bestimmungen unter Nummer 4 entsprechend.
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7. Grundsätze für die Verwendung von Grundstücksverkaufserlösen des Kirchenvermögens (Nummern 7.1 bis 7.7) und des Pfarrvermögens (Nummer 7.8)

7.1.
1 Die nach Nummer 3.2 nicht dauerhaft und wertbeständig anzulegenden Teile der Erlöse des Kirchenvermögens können im Einzelfall für örtliche Baumaßnahmen verwendet oder in örtliche kirchliche unselbständige Stiftungen zur Finanzierung von Personal- oder Baukosten eingebracht werden (Freigabe). 2 Eine Freigabe von Verkaufserlösen zur Anlage in einer unselbständigen Stiftung zur Finanzierung von Personalkosten ist nur möglich, wenn die Stiftung mit einem Kapital von mindestens 25 000 Euro ausgestattet wird und sichergestellt ist, dass das aus den Erträgen der Stiftung finanzierte Personal auch für die Kirchengemeinde, deren Verkaufserlöse freigegeben werden sollen, tätig wird. 3 In Stiftungen, die einen weitergehenden Stiftungszweck haben als nur die Finanzierung von Personal- oder Baukosten, dürfen Verkaufserlöse ausnahmsweise auch dann angelegt werden, wenn sichergestellt ist, dass die Erträge aus den angelegten Verkaufserlösen ausschließlich zur Finanzierung von Personal- oder Baukosten verwendet werden. 4 Die Verwendung der Zinsen aus freigegebenen Verkaufserlösen richtet sich nach den Bestimmungen der Finanzsatzung des Kirchenkreises.
7.2.
1 Eine Freigabe von Verkaufserlösen nach Nummer 7.1 ist nur zulässig, wenn dadurch das Grundvermögen in seiner Substanz nicht gefährdet wird. 2 Eine Substanzgefährdung liegt nicht vor, wenn mehr als die Hälfte (51 %) aller Erlöse aus dem Verkauf unbebauter Grundstücke dauerhaft und wertbeständig angelegt sind. 3 Die Verwendung von Grundstücksverkaufserlösen zum Erwerb von Grundstücken für kirchliche Baumaßnahmen (z. B. Pfarrhäuser, Gemeindehäuser, Kindertageseinrichtungen, Alten- und Pflegeheime usw.) gilt nicht als dauerhafte und wertbeständige Anlage.
7.3.
1 Erlöse aus der Veräußerung von bebauten Grundstücken in ortsüblicher Größe können in voller Höhe freigegeben werden. 2 Für die Erlöse aus der Veräußerung der darüber hinausgehenden Flächen gelten die allgemeinen Regelungen.
7.4.
1 Bei der Freigabe von Erlösen aus der Veräußerung von Grundstücken, die Kirchengemeinden im Wege einer Erbschaft, eines Vermächtnisses oder einer Schenkung zugefallen sind, sind etwaige damit verbundene Auflagen zu beachten. 2 Erlöse aus der Veräußerung von Grundstücken mit einer besonderen Zweckbestimmung (z. B. Diakonie) dürfen nur im Rahmen dieser Zweckbestimmung verwendet werden.
7.5.
Grundstücksverkaufserlöse können auch zur Mitfinanzierung einer sich erst in der Planung befindenden Baumaßnahme freigegeben werden, wenn zu der Maßnahme innerhalb der nächsten fünf Jahre die kirchenaufsichtliche Baugenehmigung erteilt bzw. bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen mit der Maßnahme begonnen wird.
7.6.
1 Die Freigabe von Grundstücksverkaufserlösen bedarf der vorherigen Zustimmung durch den Kirchenkreisvorstand. 2 Die Freigaben sind dem Landeskirchenamt unter Angabe des Freigabebetrages und des Verwendungszwecks anzuzeigen.
7.7.
Für die Freigabe von Erlösen aus der Veräußerung von Kapitalvermögen (vgl. Nummer 3.3) gelten die Grundsätze der Nummern 7.1 bis 7.6 entsprechend.
7.8.
1 Grundstücksverkaufserlöse des Pfarrvermögens können gemäß § 16 Absatz 2 des Finanzausgleichsgesetzes (FAG) in Höhe von bis zu 10 % des Erlöses für die Finanzierung örtlicher Aufgaben verwendet werden. 2 Einer Entwidmung durch den Kirchenvorstand und einer Genehmigung durch das Landeskirchenamt bedarf es nicht. 3 Bei der Erfassung des vorhandenen Pfarrkapitals zum 31. Oktober eines jeden Jahres (vgl. Rundverfügung K 9/1981) sind die zur Finanzierung örtlicher Aufgaben verwendeten Verkaufserlöse anzugeben. 4 Für die Verwendung von Erlösen aus der Veräußerung von bebauten Grundstücken, die nicht der Erzielung von Einnahmen dienen (z. B. Pfarrhausgrundstücke) und nur formal der Dotationsbindung unterliegen, gelten die Ausführungen unter Nummer 7.3 entsprechend.
7.9.
Ansprüche des Kirchenkreises oder der Landeskirche auf Rückforderung von Zuweisungen gemäß § 27 FAG sind vor eventuellen Freigaben aus dem Erlös zu befriedigen.
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8. Erbschaften, Vermächtnisse, Schenkungen

8.1.
1 Erbschaften, Vermächtnisse und Schenkungen dürfen nur angenommen werden, wenn sie nicht überschuldet sind und keine Zweckbestimmung und Auflage enthalten, die dem Auftrag der Kirche entgegenstehen. 2 Dies gilt entsprechend für den Anfall von Vermögen bei Auflösung juristischer Personen.
8.2.
1 Bei Anfall einer Erbschaft muss die Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung umgehend getroffen werden. 2 Entsprechendes gilt für die Annahme oder Ausschlagung eines Vermächtnisses. 3 Eine Ausschlagung der Erbschaft muss binnen sechs Wochen gegenüber dem Nachlassgericht in öffentlich beglaubigter Form oder zur Niederschrift des Nachlassgerichts erklärt werden (§§ 1944, 1945 BGB). 4 Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Erbe von dem Anfall der Erbschaft und dem Grund der Berufung durch Mitteilung des Nachlassgerichts Kenntnis erlangt. 5 Stellt sich nach Ablauf der Ausschlagungsfrist die Überschuldung des Nachlasses heraus, ist von der Möglichkeit der Beschränkung der Erbenhaftung auf den Nachlass (§§ 1975 ff. BGB) Gebrauch zu machen. 6 Eine Frist für die Ausschlagung eines Vermächtnisses besteht nicht. 7 Die Annahme kann auch stillschweigend durch Annahme des vermachten Gegenstandes oder Betrages erfolgen. 8 Danach kann das Vermächtnis nicht mehr ausgeschlagen werden (§ 2180 BGB).
8.3.
1 Für die Annahme von Schenkungen, Vermächtnissen oder Erbschaften an Kirchengemeinden ist, soweit sie mit Auflagen oder Lasten verbunden sind, die Genehmigung des Kirchenkreisvorstandes erforderlich (§ 66 Absatz 1 Satz 1 Nummer 7 und Absatz 2 KGO). 2 Gehört zu der Schenkung, dem Vermächtnis oder der Erbschaft Grundvermögen oder ist damit die Übernahme oder Beteiligung an Einrichtungen oder wirtschaftlichen Unternehmen verbunden, ist abweichend davon die Genehmigung der zuständigen kirchlichen Aufsichtsbehörde erforderlich (§ 66 Absatz 1 Satz 1 Nummern 3 und 4 und Absatz 2 KGO). 3 Für die Annahme von Schenkungen, Vermächtnissen oder Erbschaften an Kirchenkreise ist, soweit sie mit Auflagen oder Lasten verbunden sind, die Genehmigung des Landeskirchenamtes erforderlich (§ 54 Absatz 1 KKO i.V.m. § 66 Absatz 1 Satz 1 Nummern 3 und 4 und Absatz 2 KGO).
8.4.
1 Die kirchenaufsichtliche Genehmigung ist so rechtzeitig zu beantragen, dass darüber innerhalb der Ausschlagungsfrist entschieden werden kann. 2 Vorzulegen sind dazu u. a. der Beschluss des Kirchenvorstandes über die Annahme, die letztwillige Verfügung, eine Aufstellung über den Wert und die Belastungen der Erbschaft oder des Vermächtnisses und Unterlagen über das Grundstück bzw. die Einrichtung oder das wirtschaftliche Unternehmen.
8.5.
Gemäß § 13 Absatz 1 Nummer 16 des Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes sind kirchliche Körperschaften bei Schenkungen, Vermächtnissen und Erbschaften grundsätzlich von der Erbschaftssteuer befreit.
8.6.
Für Grundvermögen aus einer Schenkung, einem Vermächtnis oder einer Erbschaft gelten die Bestimmungen über die Verwaltung des kirchlichen Grundvermögens nur, soweit über das Grundvermögen unter Beachtung etwaiger Zweckbestimmungen oder Auflagen nicht innerhalb eines Jahres nach der Genehmigung zum Erwerb anderweitig verfügt wurde.
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9. Darlehen

9.1.
1 Darlehen dürfen nur aufgenommen werden, wenn dies zur Finanzierung von Ausgaben für Investitionen oder zur Umschuldung bereits genehmigter Darlehen notwendig ist und der Schuldendienst aus den auch in Zukunft regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen nach Abzug der zwangsläufigen Ausgaben und der für die Erhaltung des Vermögens notwendigen Ausgaben aufgebracht werden kann (§ 15 Absatz 2 Konf-HOK bzw. § 19 Absatz 2 KonfHO-Doppik). 2 Die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung des laufenden Haushaltsbedarfes oder eines entstandenen Fehlbetrages ist nicht zulässig.
9.2.
Darlehen sollen nicht grundbuchlich gesichert werden.
9.3.
Die Aufnahme von Darlehen, die nicht im laufenden oder nächsten Haushaltsjahr getilgt werden können, bedarf der kirchenaufsichtlichen Genehmigung durch das Landeskirchenamt (§ 66 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 und Absatz 2 KGO, § 23 Absatz 2 Nummer 2 und Absatz 4 KKO).
9.3.1.
1 Für Kirchenvorstandsbeschlüsse über die Aufnahme von Darlehen für Investitionen bis zur Höhe von einschließlich 50 000 Euro erteilen wir hiermit die nach § 66 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 und Absatz 2 KGO erforderliche Genehmigung, soweit dann alle von der Kirchengemeinde aufgenommenen Darlehen insgesamt 100 000 Euro (Valutenstand) nicht übersteigen und der Kirchenkreisvorstand eine entsprechende Bürgschaftserklärung beschlossen hat. 2 Die Abgabe einer Bürgschaftserklärung setzt voraus, dass ein Leistungsnachweis entsprechend Nummer 9.4.3 erbracht worden ist. 3 Die für einen solchen Kirchenkreisvorstandsbeschluss nach § 47 Absatz 5 KKO erforderliche Genehmigung erteilen wir hiermit ebenfalls, soweit dem Kirchenkreis ausreichende Mittel (Rücklagen) zur Begleichung der Schuld oder zur Absicherung der Bürgschaft zur Verfügung stehen (§ 73 KonfHOK bzw. § 75 Absatz 2 Buchstabe d KonfHO-Doppik).
9.3.2.
1 Für Kirchenkreistagsbeschlüsse über die Aufnahme von Darlehen für Investitionen bis zur Höhe von einschließlich 125 000 Euro erteilen wir hiermit die nach § 23 Absatz 2 Nummer 2 und Absatz 4 KKO erforderliche Genehmigung, soweit dem Kirchenkreis ausreichende Mittel (Rücklagen oder Zuweisungen) zur Absicherung der Forderungen aus dem Darlehensvertrag zur Verfügung stehen oder stehen werden und dann alle vom Kirchenkreis aufgenommenen Darlehen insgesamt 300 000 Euro (Valutenstand) nicht übersteigen. 2 Entsprechendes gilt nach § 23 Absatz 2 Nummer 2 und Absatz 4 in Verbindung mit § 39 Absatz 1 Satz 2 KKO für Beschlüsse des Kirchenkreisvorstandes über die Aufnahme von Darlehen für Investitionen bis zur Höhe von einschließlich 125 000 Euro.
9.4.
Liegen die Voraussetzungen nach Nummern 9.3.1 oder 9.3.2 nicht vor, bedarf es eines Antrages auf Genehmigung im Einzelfall, dem folgende Unterlagen beizufügen sind:
9.4.1.
Der Beschluss über die Aufnahme des Darlehens mit Angaben über den Zweck der Verwendung, den Darlehensgeber, die Darlehenshöhe, den Auszahlungskurs, den Zinssatz, die Tilgung und das Aufbringen des Schuldendienstes,
9.4.2.
ein Entwurf des Darlehensvertrages oder eine Kopie des Darlehensangebotes,
9.4.3.
ein Leistungsnachweis, der zweifelsfrei erkennen lässt, dass der Schuldendienst ohne Zuweisungen für Schuldendienste nach den jeweils geltenden Bestimmungen aufgebracht werden kann. Dazu sind folgende Unterlagen einzureichen:
9.4.3.1.
Zins- und Tilgungsplan für das aufzunehmende Darlehen;
9.4.3.2.
detaillierte Rücklagenübersicht der Körperschaft;
9.4.3.3.
Übersicht über das Kapitalvermögen und die Schulden nach dem neuesten Stand;
9.4.3.4.
Rechnungsergebnisse des Haushaltsplanes oder des Unterabschnitts bzw. Ergebnisrechnung der letzten drei Jahre.
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10. Innere Anleihen

10.1.
1 Kapitalvermögen, mit Ausnahme des Kapitalvermögens, das aus Grundstücksverkaufserlösen als wertbeständige und dauerhafte Anlage im Sinne von Nummer 3 gebildet ist, und zweckbestimmte Rücklagen können nur im Wege einer Inneren Anleihe zur Finanzierung von Investitionen herangezogen werden (§ 73 Absatz 4 KonfHOK bzw. § 20 KonfHO-Doppik). 2 Der Beschluss bedarf der kirchenaufsichtlichen Genehmigung durch das Landeskirchenamt (§ 66 Absatz 1 Satz 1 Nummer 11 KGO, § 54 KKO in Verbindung mit § 66 Absatz 1 Satz 1 Nummer 11 KGO). 3 Diese Genehmigung kann grundsätzlich nur erteilt werden, wenn sichergestellt ist, dass
10.1.1.
das Kapital bzw. die Rücklage für die Dauer der Anleihe nicht für den vorgesehenen Zweck benötigt wird;
10.1.2.
die Innere Anleihe mindestens mit dem Zinssatz verzinst wird, der bei der bisherigen Anlageform erzielt worden ist;
10.1.3.
die Innere Anleihe in gleichen Jahresraten grundsätzlich innerhalb von sechs Jahren getilgt wird.
10.2.
Zur Erteilung der kirchenaufsichtlichen Genehmigung sind folgende Unterlagen vorzulegen:
10.2.1.
Der Beschluss über die Aufnahme der Inneren Anleihe mit Angaben über den Zweck der Verwendung, die Herkunft des Kapitals, die Höhe, den Zinssatz, die Tilgung und die Aufbringung des Schuldendienstes und
10.2.2.
ein Leistungsnachweis entsprechend Nummer 9.4.3.
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11. Arbeitshilfen und Vertragsmuster

1 Bei der Grundstücksverwaltung sind von der Landeskirche herausgegebene Rundverfügungen, Merkblätter und das „Handbuch Immobilien EKD“ zu berücksichtigen. 2 Die von der Landeskirche empfohlenen Vertragsmuster und Vordrucke sollen verwendet werden. 3 Die Bereitstellung erfolgt elektronisch. 4 Die Verwaltungshilfe der kirchlichen Verwaltungsstellen soll in Anspruch genommen werden (§ 64 KGO).
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12. Anwendung auf die übrigen kirchlichen Körperschaften

Diese Bestimmungen gelten für die Kirchengemeindeverbände, Gesamtverbände, Kirchenkreise und Kirchenkreisverbände entsprechend.
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13. Inkrafttreten, Außerkrafttreten

1 Die Bestimmungen treten am Tage nach der Bekanntmachung in Kraft. 2 Gleichzeitig treten die Durchführungsbestimmungen zur Rechtsverordnung über die Verwaltung kirchlichen Grundbesitzes und Richtlinien zur Verwaltung des kirchlichen Vermögens (DBGrundb und KapV) vom 29. November 2005 (Kirchl. Amtsbl. S. 273) außer Kraft.